Kurzfassung Nicht die Technik blockiert die WEG-Sanierung — die Willensbildung tut es. Seit der WEG-Reform 2020 sind die Hebel deutlich besser geworden. Dieser Leitfaden zeigt Verwaltern, Beiräten und Eigentümern den sauberen Weg von der Zustandsanalyse bis zur Umsetzung.
1. Warum Sanierungsstau der WEG-Normalfall ist WEGs bilden Eigenkapital langsam, und jede Maßnahme berührt individuelle Finanzlagen. Dazu kommen: veraltete Erhaltungsrücklagen, intransparente Zustandsdaten und Verwalter, die den Ball nicht aufnehmen.
2. WEG-Reform 2020: Was sich geändert hat Bauliche Veränderungen: einfache Mehrheit (§ 20 WEG) reicht grundsätzlich. Kostentragung: folgt dem Gebrauchsvorteil (§ 21 WEG). Verwalterhaftung: klarere Pflichten zur ordnungsgemäßen Erhaltung. Das macht den Weg frei — wenn der Beschluss sauber vorbereitet ist.
3. Der saubere 7-Schritte-Ablauf Zustandsanalyse durch unabhängigen Sachverständigen. Maßnahmenkatalog mit Prioritäten (Pflicht vs. Kür). Kostenschätzung inkl. 10 % Puffer. Finanzierungskonzept (Rücklage, Sonderumlage, WEG-Kredit, KfW 261). Beschlussvorlage juristisch prüfen lassen. Eigentümerversammlung mit Expertenvortrag. Beauftragung — idealerweise als Generalunternehmer-Modell. 4. Finanzierungsoptionen Erhaltungsrücklage Das Rückgrat. Richtwert: 7–12 € / m² / Jahr. Viele WEGs liegen darunter — das ist der eigentliche Sanierungsstau.
Sonderumlage Für einmalige, nicht aus Rücklage deckbare Maßnahmen. Beschlussfähig mit einfacher Mehrheit.
WEG-Kredit Seit 2020 rechtssicher möglich. Gemeinschaftliche Kreditaufnahme mit anteiliger Haftung.
KfW 261 für WEGs Besonders attraktiv bei energetischer Komplettsanierung — bis 150.000 € pro Wohneinheit.
5. Typische Stolpersteine Zu vage Beschlussformulierung: „Fassadensanierung" reicht nicht — Leistungsumfang, Kostengrenze, Ausführungsfenster gehören in den Beschluss. Ungeklärte Kostentragung bei Sondereigentum. Fehlender Puffer — Nachbeschlüsse kosten Zeit und Vertrauen. Einzelvergaben statt Generalunternehmer: bei WEGs fast immer teurer und konfliktanfälliger. 6. Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht eine Sanierung in der WEG? Seit der WEG-Reform 2020 reicht für bauliche Veränderungen grundsätzlich die einfache Mehrheit; die Kosten folgen dem Gebrauchsvorteil.
Kann eine WEG einen Kredit aufnehmen? Ja, seit 2020 ausdrücklich geregelt. Der Beschluss muss die Kreditkonditionen klar benennen.
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein? Branchenempfehlung: 7–12 € pro m² Wohnfläche und Jahr, abhängig vom Alter und Zustand des Gebäudes.
Wer haftet bei Fehlbeschlüssen? Bei ordnungswidrigem Verhalten der Verwaltung: der Verwalter. Bei Beschlussmängeln: die WEG insgesamt, bis zur gerichtlichen Aufhebung.
Was, wenn ein Eigentümer nicht zahlen kann? Die WEG haftet nach außen gesamtschuldnerisch. Innenverhältnis wird über Zwangsvollstreckung geregelt. Die Bundschu Group begleitet WEGs vom Zustandsgutachten bis zur schlüsselfertigen Sanierung — mit einer einzigen Ansprechperson.
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