GEG 2024 & 2026: Welche Sanierungspflichten auf Bestandshalter zukommen
· 11 Min. Lesezeit · Bundschu Group Redaktion
1. Das Wichtigste in 90 Sekunden
§ 72 GEG: Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre müssen außer Betrieb genommen werden.
§ 47 GEG: Oberste Geschossdecke oder Dach muss gedämmt sein (U ≤ 0,24 W/m²K).
§ 71 GEG: Ab 01.01.2024 müssen in Neubaugebieten neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestand gelten kommunale Wärmeplanungen (Stichtage 2026 / 2028).
Bei Eigentümerwechsel greifen Nachrüstpflichten innerhalb von 2 Jahren.
2. Austauschpflichten: Heizung
Heizkessel mit Baujahr vor 1994 sind in der Regel austauschpflichtig, sofern sie keine Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sind. Ausnahmen: selbstnutzende Eigentümer, die vor dem 01.02.2002 eingezogen sind.
Was das in der Praxis bedeutet: Wer ein Mehrfamilienhaus mit Bestandskessel aus den 1980er-Jahren kauft, muss binnen 24 Monaten nach Eigentümerwechsel handeln.
3. Nachrüstpflichten: Dämmung & Leitungen
Oberste Geschossdecke (§ 47)
U-Wert ≤ 0,24 W/m²K — alternativ Dachdämmung.
Warmwasser- und Heizungsleitungen
In unbeheizten Räumen: Dämmung nach Anlage 8 GEG.
Fenster bei Austausch
U-Wert ≤ 1,3 W/m²K.
4. Fristen bei Eigentümerwechsel
Das ist der am häufigsten unterschätzte Hebel:
Nach § 47 Absatz 4 GEG müssen Nachrüstpflichten spätestens zwei Jahre nach Eigentumsübergang erfüllt sein.
Für Investoren heißt das: Die TDD muss diese Pflichten quantifizieren — sonst landen sie als Überraschung im ersten Bewirtschaftungsjahr.
5. Förderung: KfW & BAFA
BEG EM (BAFA/KfW): Bis zu 70 % Zuschuss für Einzelmaßnahmen im Bestand (gestaffelt).
KfW 261/262: Sanierungskredit mit Tilgungszuschuss.
Landesförderungen Baden-Württemberg: ergänzend, oft kumulierbar.
6. Praxis-Fahrplan für Bestandshalter
Portfolio-Scan: Welches Objekt hat welche Heizung, welchen Energieausweis, welches Baujahr?
Pflichten-Matrix: Welche §§ GEG greifen wann?
Priorisierung: KO-Objekte zuerst, Fristen vor 2028 zuerst.
Fördermittel-Check: Zuschüsse vs. Kredit vs. Eigenkapital.
Ausführung: Bündeln in Sanierungsfahrplänen.
7. Häufige Fragen
Muss ich nach Kauf einer Bestandsimmobilie sofort sanieren?
Nein, aber bestimmte Nachrüstpflichten (§ 47 GEG) greifen binnen 24 Monaten nach Eigentumsübergang.
Gilt das GEG auch für WEGs?
Ja. Die Pflichten treffen die WEG als Eigentümergemeinschaft; Beschlussfassung und Umsetzung laufen über die Hausverwaltung.
Was passiert, wenn ich die Pflichten ignoriere?
Bußgelder bis 50.000 € sind möglich. Entscheidender: Bei Verkauf oder Finanzierung werden Mängel sichtbar und preisreduzierend.
Gibt es Ausnahmen für denkmalgeschützte Gebäude?
Ja. Denkmalschutz kann Pflichten einschränken oder aussetzen — die Einzelfallbewertung ist aber zwingend.
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