1. Der Markt in Kennzahlen (2026)
| Stadt | Ø Kaufpreis Bestandswohnung (€ / m²) | Ø Miete (€ / m²) |
|---|
| Heidenheim | 2.250 | 8,20 |
| Aalen | 2.650 | 9,10 |
| Ellwangen | 2.100 | 7,80 |
| Giengen | 1.950 | 7,40 |
Vergleich Stuttgart-Innenstadt: ca. 5.800 € / m² Kaufpreis.
2. Heidenheim, Aalen, Ellwangen im Profil
- Heidenheim: Industriestandort (Voith, Hartmann), stabiler Arbeitsmarkt, großer Gründerzeit-Bestand.
- Aalen: Hochschulstandort, wachsende Innenstadt, Mixed-Use-Entwicklung.
- Ellwangen: historisches Stadtbild, Denkmalbestand, überdurchschnittliche Eigentumsquote.
3. Warum Bestand hier strukturell gewinnt
Drei Gründe:
- Kostenvorteil vs. Neubau: 20–35 % günstiger je m² — in der aktuellen Zins- und Baukostenlage entscheidend.
- CO₂-Bilanz: Bestand nutzen spart 400–600 kg graue Energie je m². Regulatorisch (EU-Gebäuderichtlinie) zunehmend relevant.
- Lagequalität: Innerstädtische Parzellen sind bereits erschlossen. Neubau findet meist in Randlage statt.
4. Risiken, die man kennen sollte
- Sanierungsstau in älteren WEGs.
- Energetische Sprünge: GEG-Pflichten bei Eigentümerwechsel.
- Handwerkerkapazitäten: Bestellvorlauf 3–6 Monate.
- Demografie: Kleinstädte außerhalb der Zentren mit moderater Bevölkerungsdynamik.
5. Ausblick 2026–2030
- Kaufpreise: seitwärts bis leicht steigend, mit klarer Qualitätsprämie für sanierte Objekte.
- Mieten: +1,5 bis +3 % p. a., angetrieben durch GEG-bedingte Modernisierungsumlagen.
- Förderlandschaft: Bleibt volatil, bleibt substanziell.
- Trend: Zunehmende Professionalisierung im Bestandsmanagement — Totalunternehmer-Modelle gewinnen Marktanteil.
6. Häufige Fragen
- Wie hoch sind die Kaufpreise in Heidenheim 2026?
- Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.250 € / m², mit einer Spanne von 1.800 € bis 3.100 € je nach Lage und Zustand.
- Lohnt sich der Kauf einer Bestandsimmobilie in Ostwürttemberg?
- Ja, insbesondere im Vergleich zu Stuttgart: 35–45 % günstiger bei solider Nachfrage- und Arbeitsmarktlage.
- Welche Risiken bestehen im Bestand?
- Sanierungsstau, GEG-Pflichten bei Eigentümerwechsel, demografische Dynamik in Randlagen.
- Was unterscheidet einen Totalunternehmer von einem Generalunternehmer?
- Der Totalunternehmer übernimmt Planung, Ausführung und Koordination aus einer Hand — inkl. Planungsrisiko.
Sie möchten in Ostwürttemberg investieren oder sanieren?
Regionalgespräch mit Bundschu vereinbaren →
